Fim de contrato

Em Ouro Preto, casas vazias. Em Mariana, aluguéis abusivos. O impacto da ausência dos estudantes e do retorno da mineração nos mercados imobiliários de Ouro Preto e Mariana.

 

PRODUÇÃO: NICOLE TASSAR E MARIA HELOISA FONTES PEREIRA

 

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Fachadas de imóveis vazios nas cidades de Ouro Preto e Mariana. Foto: Arquivo das imobiliárias Vila do Carmo (Mariana – MG), Itacolomi (Ouro Preto – MG) e AW (Mariana – MG). Montagem: Nicole Tassar.

Em março de 2020, quem olhasse o calendário de eventos das repúblicas de Ouro Preto e Mariana não encontraria sequer um fim de semana sem alguns dos famosos “rocks”. Ambientes que antes abrigavam festas, encontros, reuniões entre amigos e compartilhamentos de estudos e aprendizados, hoje, guardam o silêncio de tantos estudantes que não estão mais ali. Com a pandemia da Covid-19 e o cancelamento das aulas presenciais, a maioria dos estudantes voltou para suas cidades e as universidades se depararam com a necessidade de aderir ao ensino remoto. Porém, em cidades pequenas com grandes campus universitários, os impactos extrapolaram as dificuldades de adaptação ao novo formato de ensino.

É o caso das cidades-sede da Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP) – Ouro Preto, Mariana e João Monlevade -, com destaque nessa matéria para as duas primeiras. A comunidade acadêmica – formada por professores, alunos e técnicos de uma universidade – representa uma parte relevante da população das cidades que abrigam grandes campi universitários. Porém, em um cenário pandêmico, surgiu uma constatação preocupante: a ausência dessa parcela da população impacta diretamente na economia das cidades, principalmente no setor imobiliário.

Gráfico-Visual que mostra o número de estudantes matriculados em ensino presencial na UFOP atualmente baseado na população total da cidade.

 

A UFOP tem atualmente 13.649 alunos inscritos na modalidade presencial nos cursos de graduação, mestrado e doutorado. Só na cidade de Ouro Preto, segundo a assessoria da própria universidade, a parcela que se refere aos estudantes representa 10% da população total do município, com 7.645 alunos dos 74.558 habitantes. Com essa expressividade na quantidade de pessoas, os bairros próximos à universidade passaram por transformações, podendo ser observadas diversas construções planejadas especificamente para atender aos estudantes.

Apartamentos reduzidos, kitnets e casas pensadas para repúblicas já foram imóveis muito valorizados em outros momentos, mas, hoje, se encontram vazios. Segundo Vanderson Tavares, diretor da Imobiliária Itacolomi, que atua há 12 anos no mercado imobiliário de Ouro Preto, estes foram, sem dúvida, os imóveis mais afetados. Em média, no ano de 2020, a cada 30 contratos de locação feitos por estudantes, 20 foram devolvidos e cancelados. 

Além da defasagem nos aluguéis de imóveis planejados para atender a este público, a realidade das repúblicas também é preocupante. Levadas como tradição da UFOP, as repúblicas estudantis se dividem entre particulares e federais e formam, todas, um sistema de autogestão. Elas se mantêm com o valor mensal pago por cada morador atual, que inclui aluguel e as contas gerais, mas também conta com a contribuição de ex-alunos que já passaram por aquela casa e que seguem fazendo parte da história. No caso das repúblicas federais, o valor é simbólico, para a manutenção da casa, já que os imóveis são patrimônio da universidade. Em ambos os casos, a pandemia esvaziou casas, gerou crise no número de moradores e instalou o medo de que algumas dessas histórias chegassem ao fim.

Gráfico-Visual com a comparação dos números de vagas ocupadas e disponíveis nas repúblicas em janeiro e em dezembro do ano de 2020.

 

Uma estudante do curso de Jornalismo da UFOP, Camila Rodrigues, reside em uma dessas repúblicas em Ouro Preto. Ela conta que a situação se resolveu de forma pacífica no caso dela e de suas colegas de casa, conseguindo a negociação diretamente com o proprietário. Ao mesmo tempo, ocorreram casos em que o quadro de moradores estava tão baixo e o locador tão irredutível que a saída foi mesmo a devolução do imóvel e essa pausa na existência da república. Quando perguntada se acredita em uma reversão neste quadro de crise pós pandemia, Camila não nos apresenta uma certeza, e sim, muitas questões: “Será que vai ter gente suficiente para bancar a casa até lá? Será que os ex-alunos vão poder ajudar? Será que o dono da casa vai ser legal nesse ponto? Vai fazer um desconto?”. 

Para ela, essa situação é triste, já que a cultura das repúblicas na cidade guarda muitas histórias e se encontra em um patamar afetivo. “As calouras novas não têm porquê fechar com a república, então as vagas estão ficando aí, não tem mais gente pagando, não tem gente morando… está bem complicado mesmo. Eu espero que todas consigam se manter, porque eu acho que quem vive nesse sistema sabe a tristeza que é pensar em ter a república acabando, ter essa história finalizada”.

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Com o número de moradores cada vez menor, repúblicas veem como saída a entrega de suas casas. Foto: Arquivo das imobiliárias Vila do Carmo (Mariana – MG), Itacolomi (Ouro Preto – MG) e AW (Mariana – MG). Montagem: Nicole Tassar.
Retorno da mineração em Mariana
 

Já em Mariana, a universidade registra 2.969 estudantes. Segundo pesquisa feita pelo PET (Programa de Educação Tutorial) do curso de economia da UFOP, estima-se que a geração de renda para a cidade, baseada nos gastos de 109 estudantes respondentes de um questionário, seria de até R$ 1,5 milhão ao ano. A movimentação econômica dos estudantes, que vêm de outras cidades e estados, se concentra no setor de serviços, ou setor terciário – moradia, saúde, alimentação, comércio em geral, etc. 

Um fenômeno específico aconteceu em Mariana paralelamente à pandemia e compensou a saída dos estudantes. Após cinco anos do crime ambiental do rompimento da Barragem do Fundão, a mineradora Samarco retomou suas atividades na cidade no dia 11 de dezembro de 2020. Porém, a licença de autorização para o retorno foi emitida pelo Conselho Estadual de Política Ambiental de Minas Gerais (Copam) mais de um ano antes, em 25 de outubro de 2019. A expectativa gerada pela autorização e pelos passos tomados pela mineradora, no decorrer dos meses anteriores à volta efetiva, foram suficientes para o aquecimento do mercado imobiliário da cidade.

As contratações e busca por instalações para a mão de obra da empresa começaram durante o ano de 2020, simultâneas à pandemia e à saída dos alunos da cidade. Segundo Maria Eliza Pascoal, proprietária da imobiliária Vila do Carmo, uma das mais relevantes do setor, a diminuição nos contratos com estudantes desde o início da pandemia até dezembro de 2020 foi de, aproximadamente, 70%. 

Pedro Braga, corretor da Imobiliária Vila do Carmo, afirma que as trocas ocorreram de forma rápida, sem deixar muitos imóveis vazios, já que a primeira preocupação das empresas mineradoras é a instalação de suas equipes. “Com isso, os imóveis que já se encontram disponíveis e até os imóveis que estão para ser entregues (por estudantes ou não), já vão diretamente para eles. De certa forma, vai compensando, sim, a entrega feita pelos estudantes que infelizmente tiveram que retornar às suas casas”. 

 

Eu espero que todas consigam se manter, porque eu acho que quem vive nesse sistema sabe a tristeza que é pensar em ter a república acabando, ter essa história finalizada – Camila Rodrigues, estudante da UFOP que mora em uma república de Ouro Preto.

 

Aumentos dos aluguéis
 

Os alunos que insistiram em manter suas casas, em sua maioria moradores de repúblicas, não foram beneficiados com essa nova realidade. A volta das grandes empresas mineradoras resultou em uma inflação no preço dos aluguéis, criando uma competitividade de mercado entre locação feita por empresas X locação por estudantes. 

“Com a vinda das mineradoras para a cidade de Mariana, os aluguéis aumentaram muito e infelizmente muitas repúblicas precisaram entregar suas casas. Para os proprietários é muito favorável alugar o imóvel para grandes empresas, ao invés de alugar para estudantes. Eles sabem que o recurso dos estudantes é muito inferior”, pontua Luciene Carmo, estudante de Jornalismo da UFOP, moradora de uma república particular que também foi afetada por este processo. 

Diante da alta na procura por imóveis e da disposição das grandes empresas de pagar valores elevados, muitos proprietários viram aí a oportunidade de aumentar os preços dos aluguéis, o que inviabilizou a permanência de muitos estudantes. Luciene conta que, após uma negociação no valor da locação no início da pandemia, a proprietária do imóvel em que se localizava sua república há cinco anos despejou as inquilinas e fez um reajuste no aluguel de, aproximadamente, R$ 2 mil. Com o número de moradoras reduzido e com grande dificuldade de achar um novo imóvel, as inquilinas precisaram pagar uma quantia muito superior à anterior para se instalarem novamente. 

 

Para os proprietários é muito favorável alugar o imóvel para grandes empresas, ao invés de alugar para estudantes – Luciene Carmo, estudante da UFOP que mora em uma república de Mariana.

 

Como as repúblicas estudantis de Ouro Preto e Mariana fazem parte de um sistema maior de moradia, o caminho encontrado para que essas histórias não chegassem ao fim foi a negociação. De forma geral, essa foi a principal saída durante a pandemia para que não houvesse uma avalanche de devoluções de imóveis. Flávia Vieira, vice-presidente das Administradoras de Imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI) e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), afirma que, em todo o estado, o consenso entre as imobiliárias foi o mesmo: “Foi uma situação nova e nós, na qualidade de imobiliárias, de intermediários que somos, tivemos o cuidado de ter o maior número de informações possíveis para que a gente pudesse orientar nossos clientes. A partir daí, especificamente aqui no mercado de locação, nós passamos a negociar os contratos”.

IGP-M interferiu nos contratos
 

Fatores que extrapolam as realidades de Ouro Preto e Mariana também contribuíram para a alta geral nos valores de aluguéis, entre eles o aumento do Índice Geral dos Preços de Mercado (IGP-M), famoso por regular os preços dos aluguéis. Segundo relatório divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, em 2020, o índice teve a maior alta registrada desde 2002, alcançando +23,14% na variação. A realidade antes do fechamento do IGP-M já era preocupante. Inquilinos desempregados ou com salários reduzidos propuseram negociar e os proprietários, mesmo sem obrigatoriedade legal, preferiram aceitar, como forma de garantia de renda em meio à crise.

João Paulo Maia, advogado especialista em Direito Imobiliário da cidade de Mariana, explica de forma técnica o aumento do índice. Segundo ele, o IGP-M é considerado um índice muito confiável e prestigiado, sendo utilizado até mesmo pelo poder público para regular e referenciar os contratos de locação de imóveis. “O aumento significativo nos últimos meses é resultado do aumento do preço dos bens de consumo e de capital, principalmente aqueles afetos ao ramo da construção civil, como aço e acabamentos. O que de sobremaneira força o aumento do valor dos imóveis e o gozo destes”. 

O advogado João Maia e a vice-presidente da CMI, Flávia Vieira, concordam que a disparada no IGP-M pode gerar resultados conflitantes. Por um lado, garante ao proprietário um reajuste que acompanhe minimamente a alta geral nos preços, favorecendo o equilíbrio econômico; principalmente para os imóveis que tiveram seus contratos estabelecidos entre 2016-2018, quando o setor viveu uma crise muito profunda e os contratos dessa época ficaram defasados. Por outro lado, ambos também concordam que o desequilíbrio esmaga o assalariado e os pequenos empresários, principalmente em uma situação de crise econômica e sanitária como a que estamos enfrentando. 

Especialista em Direito Imobiliário, o advogado João Paulo Maia, de Mariana, foi entrevistado pelas repórteres do Lampião para explicar melhor o funcionamento do mercado imobiliário e também do IGP-M, que regula o aumento dos aluguéis e apresentou uma grande alta no ano de 2020.
Como você explicaria o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M)? O que explica esse aumento tão significativo?
Não sou economista. Porém, posso dizer que o IGP-M FGV, assim como outros índices, baseiam-se em métodos científicos e diversos indicadores para a fixação da correção/atualização monetária ao longo do tempo. Busca, assim, fornecer parâmetro científico para detectar a desvalorização da moeda em face do valor dos bens. Trata-se de um índice tradicional e de grande prestígio e confiabilidade no Brasil. É considerado inclusive um índice oficial, sendo utilizado também como parâmetro pelo Poder Público. Tem massiva utilização em contrato de locação e outros referentes a imóveis. O aumento significativo nos últimos meses é resultado do aumento do preço dos bens de consumo e de capital, principalmente aqueles afetos ao ramo da construção civil, como aço e acabamentos. O que, de sobremaneira, força o aumento do valor dos imóveis e o gozo deste. ⠀⠀⠀⠀⠀⠀
Como você interpreta o aumento expressivo do IGP-M? Foi algo positivo para o mercado nestas condições de pandemia ou representou uma alta nas quebras de contrato?
Acredito que podemos enxergar o aumento dos índices de IGP-M como um demonstrativo que nossa economia tem sofrido uma forte pressão por uma demanda que o mercado mercado não pôde suprir em um primeiro momento. Acredito que isso se deve porque a economia brasileira ainda é deficiente nos fornecimentos de muitos itens básicos necessários à produção de bens de consumo, produção e de transformação. Toda a sociedade paga a conta de um Estado inchado, cheio de cabides de emprego, ineficiente. Vivemos com um Estado que promove a concentração de renda em prol do funcionalismo e não da população. Um Estado que cobra muito e fornece pouco. Cobra para dar educação, saúde, segurança e estrutura logística, mas não é capaz de fornecer nada disso. Resultado, os empresários têm problemas sérios em “reinvestir” no aumento da produção, pois gastam grande parte dos recursos em qualificar mão de obra, pagar por segurança e custear as elevações dos custos para produzir e distribuir, uma vez que a estrutura logística é cara. Assim, é positiva a utilização do IGP-M, na medida em que garante a quem aplica seu patrimônio em determinada atividade a manutenção do equilíbrio econômico. Porém, é também negativo na medida em que esmaga o assalariado e os empresários que precisam pagar aluguel, mas não têm suas receitas atualizadas no mesmo ritmo do IGP-M. Aqui, é interessante pensar também no seguinte: se o IGP-M tem favorecido os proprietários com o equilíbrio dos custos dos imóveis recentemente, mas antes favorecia somente os locatários, enquanto ficavam abaixo de outros índices, significaria um efetivo desequilíbrio a alta do IGP-M, na medida em que pode estar apenas corrigindo a defasagem do IGP-M em frente a outros índices? Até agora, eu não experimentei uma alta considerável na extinção de contratos locatícios. Posso dizer que, apenas em um caso, dentre uns 20 (5%), o inquilino optou por devolver o imóvel. Os outros aceitaram o reajuste, mesmo após a negociação.
Como funcionou o processo de negociação de aluguéis durante a pandemia? A partir da sua experiência na cidade de Mariana, ocorreram mais conflitos ou conciliações?
Foi normal. Não houve conflitos. As negociações foram com respeito e colocação das necessidades das partes, dessa forma, os índices foram praticamente respeitados em todos os contratos.
Você, como locador e advogado atuante na área, percebeu de forma geral um impacto no mercado com a saída dos estudantes de Mariana?
Por causa dos reajustes, não. Mas, sim, por causa da pandemia.
Existe um consenso entre as pessoas envolvidas no setor (imobiliárias, locatários independentes, advogados da área e representantes do poder público) sobre a relevância da presença da UFOP no mercado imobiliário da cidade?
Não sei dizer se há consenso. Mas, com certeza, há uma relevância, mesmo que pequena.
Mercado se adapta à ausência dos estudantes
 

Mesmo que o quadro tenha sido diferente para os dois municípios, a ausência dos alunos afeta de forma geral e significativa o setor imobiliário no estado. A Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais fala sobre a falta de ciclicidade nos novos processos de inserção nas universidades durante a pandemia. Os primeiros meses de cada semestre eram de crescimento para o setor. Com os resultados dos vestibulares, os imóveis devolvidos pelos estudantes que se formavam eram logo preenchidos pelos novos aprovados. Era um ciclo que garantia, pelo menos em regiões específicas, a estabilidade nos contratos de imóveis. Mas, atualmente, com o atraso do ENEM e o sistema de ensino remoto, a redução na demanda foi identificada em várias cidades de Minas com forte presença de universitários. 

Um dado representativo que comprova o movimento de retorno dos alunos para as cidades de origem é a taxa de ocupação das moradias estudantis gratuitas disponibilizadas pela UFOP. Em levantamento feito no início de 2020, das mil vagas oferecidas, 60% estavam ocupadas, ou seja, aproximadamente 600 estudantes estavam instalados nestas casas. Ao fim do ano, a universidade voltou a pesquisar a taxa de ocupação, tendo como resultado apenas 99 estudantes instalados. 

Aqui, percebe-se que o impacto vai além do setor imobiliário, já que, mesmo aqueles que não faziam parte de contratos locatícios e residiam em moradias estudantis também optaram por deixar as cidades. O resultado disso é um impacto direto na economia do setor de serviços de ambos os municípios, que mesmo que pequeno e imperceptível até o momento, pode se tornar uma grande defasagem a longo prazo.